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Manutenzione ordinaria caldaia: obblighi, tempi e adempimenti

Apr 24, 2019 | Manutenzione

Secondo quanto disposto dalla normativa attualmente in vigore, per tutti gli impianti devono essere previsti degli interventi di manutenzione ordinaria. La manutenzione ordinaria della caldaia consiste in controlli periodici volti a garantire la sicurezza sia dell’impianto che delle persone che vivono nell’appartamento. In questo articolo analizziamo meglio l’obbligo manutenzione caldaia, i tempi e le modalità di attuazione.

Oltre a questi due aspetti importantissimi, la manutenzione ordinaria permette di verificare l’efficienza della caldaia. Ottimizzare il suo funzionamento, significa migliorare il rendimento termico e ridurre i costi del riscaldamento.
La manutenzione ordinaria della caldaia consiste in una verifica generale della corretta funzionalità dell’impianto. Durante questo tipo di controlli, solitamente, si esaminano tutti gli elementi della caldaia soggetti ad usura. Ai sensi del decreto n. 192 del 2005, integrato dal n. 311 del 2006, gli interventi di manutenzione periodica sono soggetti all’iva del 10%.

manutenzione ordinaria caldaia

Manutenzione caldaia obbligatoria ogni quanto va fatta e quali sono gli interventi?

Prima di schematizzare i principali interventi che vengono eseguiti sulla caldaia, bisogna specificare che la manutenzione ordinaria è obbligatoria.
Manutenzione caldaia ogni quanto? Sono le aziende produttrici ad indicare nel libretto d’impianto, o nel libretto d’uso della caldaia, ogni quanto tempo deve essere eseguita la manutenzione.

Durante gli interventi di manutenzione ordinaria caldaia obbligatoria viene:

  • controllata la combustione e la regolarità di accensione e tiraggio;
  • pulito e tarato il bruciatore;
  • verificato il corretto scarico dei fumi e la ventilazione dell’ambiente;
  • Redatto il rapporto di controllo e compilato il libretto d’impianto sul quale vengono aggiornati gli interventi effettuati.

Manutenzione ordinaria caldaia a chi spetta?

Come abbiamo già detto in altri articoli, la manutenzione ordinaria, così come l’esercizio, la conduzione e il controllo dello stesso, spetta al responsabile dell’impianto. Per semplificare, la manutenzione ordinaria dell’impianto termico compete al soggetto che occupa l’appartamento (quindi il proprietario, oppure l’inquilino affittuario nel caso di locazione). Se si tratta di un impianto termico centralizzato la manutenzione sarà a carico dell’amministratore di condominio.

Entrambi i soggetti ai quali spetta la manutenzione ordinaria, possono limitare la loro responsabilità delegando un terzo responsabile.

Manutenzione ordinaria caldaia chi paga?

Secondo il codice civile (articolo 1576) l’inquilino deve pagare tutte le spese riguardanti le piccole riparazioni, ovvero tutti quei deterioramenti derivanti dal normale uso ordinario del bene. In sostanza spettano all’inquilino le spese riguardanti la manutenzione ordinaria, tra queste rientrano:

  1. Le riparazioni causate dall’utilizzo quotidiano;
  2. Le sostituzioni di parti della caldaia derivanti da danni casuali;
  3. La pulizia della caldaia, dei filtri e dei fumi;
  4. Le spese di avvio dell’impianto all’inizio della stagione e lo spegnimento alla fine.

Spettano al proprietario i costi relativi agli interventi di manutenzione straordinaria, fanno parte di questa categoria tutti gli oneri necessari agli interventi invasivi come la sostituzione o la riparazione della caldaia. Qualora il proprietario non provvedesse ad eseguire i lavori, l’inquilino ha la facoltà di agire autonomamente anche senza avviso e di rivalersi successivamente su di esso per ottenere indietro quanto speso.

manutenzione ordinaria caldaia

Controllo di efficienza energetica della caldaia

Il controllo di efficienza energetica della caldaia è un altro intervento di manutenzione ordinaria della caldaia. Quando viene eseguita la manutenzione, si deve compilare anche il rapporto di efficienza energetica, obbligatorio per gli impianti con potenza termica superiore a 10 kW.

La predisposizione e l’indicazione dei singoli controlli da realizzare sull’impianto e la loro frequenza, è definita dell’installatore, per i nuovi impianti, e del manutentore, per gli impianti esistenti.

Gli interventi di manutenzione e controllo sono eseguiti da tecnici abilitati secondo quanto indicato dalla normativa vigente. Lo stesso operatore al termine di queste operazioni ha inoltre l’obbligo di eseguire un controllo di efficienza energetica i cui risultati vanno riportati sulle schede 11 e 12 del libretto di impianto e sul rapporto di controllo di efficienza energetica sottoscritto dal responsabile dell’impianto.

Quando effettuare i controlli di efficienza energetica

L’allegato A del DPR n. 74/2013, individua le periodicità dei controlli di efficienza energetica sugli impianti climatizzazione invernale con potenza termica utile maggiori di 10 kW e sugli impianti di climatizzazione estiva con potenza termica utile nominale maggiore di 12 kW.

  1. Impianti con generatore di calore a fiamma
    • Generatori alimentati a combustibile liquido o solido: se la potenza termica è compresa tra 10 e 100 kW, la cadenza dei controlli di efficienza energetica ricade ogni 2 anni, se la potenza è superiore a 100 kW ogni anno.
    • Generatori alimentati a gas, metano o GPL: se la potenza termica è compresa tra 10 e 100 kW, la cadenza dei controlli di efficienza energetica ricade ogni 4 anni, se la potenza è superiore a 100 kW ogni 2 anni.
  1. Impianti con macchine frigorifere/pompe di calore
    • Macchine frigorifere e/o pompe di calore a compressione di vapore ad azionamento elettrico e macchine frigorifere e/o pompe di calore ad assorbimento a fiamma diretta: se la potenza è compresa tra 12 kW e 100 kW ogni 4 anni, se la potenza è maggiore a 12 kW ogni 2 anni.
    • Pompe di calore a compressione di vapore azionate da motore endotermico con Potenza ≥12 kW ogni 4 anni.
    • Pompe di calore ad assorbimento alimentate con energia termica con potenza≥12 kW ogni 2 anni.
  1. Impianti alimentati da teleriscaldamento
    • Sottostazione di scambio termico da rete ad utenza con potenza>10 kW ogni 4 anni
  1. Impianti cogenerativi
    • Microcogenerazione con potenza elettrica nominale <50 ogni 4 anni
    • Unità cogenerative con potenza elettrica nominale ≥50 ogni 2 anni

Efficienza impianto riscaldamento: un obbligo per l’amministratore

La riqualificazione energetica di un impianto di riscaldamento comporta un risparmio energetico ed economico.

Al termine delle operazioni di controllo, come precedentemente detto, l’operatore deve redigere e sottoscrivere uno specifico Rapporto di controllo di efficienza energetica. Una copia di questo rapporto è trasmessa a cura del manutentore o del terzo responsabile all’indirizzo indicato dalla Regione o Provincia autonoma competente per territorio, per garantire il costante aggiornamento del catasto.

Una volta eseguiti gli interventi di manutenzione obbligatoria della caldaia e di controllo di efficienza energetica, il tecnico abilitato potrà applicare il bollino blu (per gli impianti con potenza inferiore a 35 kW) e il bollino verde per i generatori da 35 a 350 kW. Tali controlli mirano a misurare le emissioni dell’impianto e i valori inquinanti.

La manutenzione ordinaria e il controllo di efficienza devono essere eseguiti da tecnici abilitati. I costi che sosterrai per la manutenzione ordinaria, verranno ripagati interamente dai risparmi in termini di efficienza e risparmio energetico. L’amministratore che non si adegua va in contro alle sanzioni che variano dai 500 ai 300 €. Limita la tu responsabilità nominando un terzo responsabile

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