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Come si calcolano i millesimi di un condominio?

da Mar 27, 2019Contabilizzazione

Come si calcolano i millesimi di un condominio e come vengono determinate le tabelle millesimali di riscaldamento? Analizziamo le regole su come calcolare i millesimi in questo articolo.

I millesimi di un condominio individuano quanto vale in proporzione ciascun appartamento rispetto al valore complessivo. I millesimi condominiali sono strutturati all’interno di tabelle che vengono allegate al regolamento condominiale. Come quest’ultimo, anche le tabelle possono essere modificate solo con l’approvazione unanime di tutti i condomini. Calcolo millesimi condominio significa andare a determinare la percentuale (quote millesimali) di diritti e doveri della singola unità immobiliare circa le parti comuni. Nella categoria dei doveri rientra anche il pagamento delle spese di gestione e di riscaldamento. Questi oneri, infatti, vengono ripartiti tra gli appartamenti tenendo conto delle tabelle millesimali condominio.

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Tabelle millesimali: strumento di suddivisione delle spese condominiali

In sostanza le tabelle millesimali vengono utilizzate dagli amministratori di condominio come strumento per una corretta ripartizione delle spese sostenute per le parti comuni. Quest’ultime sono le parti che in un condominio sono a servizio di tutti i condomini. Il codice civile all’articolo 1117 le definisce come:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

Le tabelle millesimali, per riassumere, definiscono le quote di partecipazione di ciascun appartamento alle spese condominiali. Oltre alla ripartizione delle spese, il calcolo tabelle millesimali è utilizzato anche come strumento per determinare le maggioranze assembleari.

Calcolo millesimi condominiali

I calcoli millesimali del condominio vengono effettuati da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, etc) stimando le superfici di ogni appartamento rispetto l’area condominiale complessiva. Non essendoci una norma che descriva l’operazione tecnica, il procedimento è variabile. In qualunque caso, però, si devono rispettare le stesse modalità di calcolo millesimi riscaldamento che avviene in due fasi:

  1. Valutazione oggettiva: per ciascuna unità immobiliare si determinano volume e superficie. In questa fase si considerano le proprietà esclusive di ciascun appartamento e si effettuano tutti i rilievi e gli studi grafici necessari a determinare tali grandezze.
  2. Valutazione soggettiva: si calcolano i coefficienti di valutazione tecnica. L’incaricato procederà a convertire superfici e volumi reali in valori simbolici, moltiplicando la superficie di ogni appartamento per i coefficienti correttivi. Il tecnico segue come base di partenza i coefficienti messi a disposizione dal ministero dei lavori pubblici (circolare 26 marzo 1966 n. 12480) anche se il loro impiego è rimesso alle sue volontà.
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Tabella millesimale riscaldamento: il calcolo

L’obbligo di ripartizione delle spese di riscaldamento secondo la uni 10200 prevede che tutti i condomini dotati di un impianto di riscaldamento centralizzato si adeguino alle tabelle millesimali di riscaldamento. La UNI 10200, come già detto in precedenza, divide i consumi in volontari e involontari. I primi (volontari) sono calcolati tramite i contabilizzatori, i secondi (involontari) invece sono misurati attraverso le tabelle millesimali di riscaldamento. Tra i consumi involontari rientrano:

  • Spese per le inefficienze dell’impianto centralizzato (perdite e dispersioni di calore)
  • Costi di manutenzione ordinaria
  • Spese sostenute per il servizio di lettura e contabilizzazione.

Per tutte le parti comuni dei condomini che vanno a servire in modo differente le unità immobiliari si utilizzano tabelle millesimali che ripartiscono le spese in proporzione all’uso che ne fa ciascun appartamento. Tra queste rientra la tabella riscaldamento comune.

Il tecnico abilitato a redigere le tabelle millesimali riscaldamento condominiale:

  1. Per prima cosa determina la potenza termica del radiatore(Q) data dalla formula: (costante sperimentale x S) + (C x V) dove V è il volume del termosifone, S la sua superficie e C è una sintesi tra il materiale con cui è realizzato il termosifone e la tipologia dello stesso;
  2. Successivamente somma le potenze termiche di tutti i radiatori presenti in un’abitazione per determinare la potenza termica dell’appartamento;
  3. In seguito, calcola il coefficiente k, ovvero la distanza tra la caldaia e l’appartamento;
  4. Infine, redige la tabella millesimale moltiplicando la potenza termica di ciascun appartamento per il relativo k e rapportando il risultato proporzionalmente a 1000.

Le sanzioni per l’inosservanza delle tabelle millesimali di riscaldamento

Il condominio che non osserva l’obbligo di ripartizione delle spese secondo le nuove tabelle millesimali è esposto a sanzioni amministrative che variano da 500 a 2500€. Come si calcolano i millesimi di riscaldamento? Chiedi supporto ad un terzo responsabile.

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