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Distacco caldaia condominiale: Quali sono le condizioni?

Giu 25, 2019 | Contabilizzazione

Distacco caldaia condominiale, una delle tematiche più incerte e ambigue quando si parla di impianto termico condominiale.

I principali punti controversi riguardano la possibilità o meno di distaccarsi dall’impianto centralizzato e i costi che devono essere sostenuti quando si verifica questa situazione.

Alcuni anni fa il distacco dall’impianto centralizzato sembrava essere un’azione vantaggiosa dal punto di vista economico e gestionale. Oggi, con l’introduzione del nuovo sistema di contabilizzazione e ripartizione dei consumi, questo non è più garantito. In questo articolo andiamo a sviscerare tutti i punti incerti riguardanti il distacco riscaldamento centralizzato.

distacco caldaia condominiale

Distacco impianto centralizzato: art 1118 cc

A consentire la possibilità di distacco caldaia condominiale da parte del singolo condomino è un articolo del codice civile, il 1118. Tale articolo definisce le regole circa i diritti dei partecipanti alle cose comuni.

Al comma quattro è specificato che “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

In sostanza ogni condomino ha diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato purché tale separazione non comporti un danno di funzionamento o un aggravio di spesa per gli altri appartamenti del condominio.

L’art 1118 cc è stato recentemente modificato dopo la legge dell’11 dicembre 2012, n. 220. Sempre nel comma 4 viene precisato che il distacco dal riscaldamento centralizzato non impedisce il pagamento delle spese di manutenzione dell’impianto. Ovvero il condomino distaccato continuerà a pagare gli interventi di manutenzione straordinaria dell’impianto.

Consumi involontari e distacco caldaia condominiale

La giurisprudenza ha specificato che il distaccato non è esente dal pagamento dei consumi involontari dell’impianto. Abbiamo già accennato in un precedente articolo, cosa sono i consumi involontari derivanti dal pagamento dei costi dovuti alle dispersioni di calore. Coloro che si sono distaccati dall’impianto termico condominiale, dovranno comunque continuare a pagare la quota involontaria secondo le nuove tabelle millesimali.

A stabilirlo una sentenza della corte di cassazione (n.9526 del 30 aprile 2014): “…il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall’impianto di riscaldamento centralizzato, continuando a rimanere comproprietario dell’impianto centrale, continua ad essere obbligato a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all’adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, nonché continua ad essere obbligato a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini…”.

In sostanza, se le spese involontarie che doveva pagare il condomino che si è distaccato, vanno a gravare sugli altri condomini, allora il condomino distaccato dovrà continuare a pagare la sua quota annuale di consumi involontari, poiché si lede la condizione espressa nell’art 1118 cc comma 4 (“aggravi di spesa per gli altri condomini“)

distacco caldaia condominiale

Regolamento condominiale: non si può vietare il diritto al distacco

Il diritto al distacco da parte del singolo utente viene riassunto in un’ordinanza della corte di cassazione, in particolare la n. 28051/2018. Ogni condomino ha diritto a potersi distaccare dall’impianto centralizzato e nessun regolamento condominiale lo può vietare.

Qualora gli altri condomini non approvino il distacco da parte del richiedente, quest’ultimo deve presentare una perizia redatta e firmata da un tecnico abilitato che garantisca la fattibilità dell’intervento senza provocare alterazioni all’impianto centralizzato. Questo documento va consegnato all’amministratore di condominio che avrà il compito di convocare l’assemblea per poterne discutere e prenderne visione. Un’eventuale disapprovazione risulterà nulla almeno che non viene presentata una controperizia che affermi il contrario.

Relazione tecnica distacco impianto centralizzato

La relazione tecnica, per distacco da impianto centralizzato, deve essere redatta da un tecnico abilitato in base a quanto definito dal decreto ministeriale 37/2008. Il tecnico, con competenza in materia di impianti termici, deve essere iscritto all’albo professionale dedicato.

Nella perizia il tecnico farà un’analisi dei consumi attuali e futuri dell’immobile analizzando le tabelle millesimali e le caratteristiche della caldaia. La perizia ha la funzione di verificare eventuali cambiamenti che possono avvenire sull’impianto condominiale dovuti al distacco. Qualora ci fossero notevoli squilibri il diritto al distacco potrebbe essere negato.

La stessa cosa potrebbe verificarsi se, successivamente al distacco, c’è un aumento dei costi per gli altri condomini.

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